Asuntomarkkinoiden toiminta ja työmarkkinoiden sopeutuminen

1.1.1998 Työpapereita 149 Petri Böckerman

Tiivistelmä

Raportti tarkastelee asuntomarkkinoiden toimintaa ja alueellisten työmarkkinoiden sopeutumista lähinnä viime aikaisen taloustieteellisen kirjallisuuden pohjalta. Tarkastelun näkökulmana on Suomen asuntomarkkinoiden kehitysnäkymät 1990-luvun lopussa ja 2000-luvun alussa.

Suomen aineistolla tehdyt empiiriset tutkimukset tukevat periaatteessa näkemystä, jonka mukaan omistusasuminen vähentäsi maan sisäisen muuttoliikkeen laajuutta, estäisi alueellisten työmarkkinoiden sopeutumista ja siten pahentaisi rakenteellista työttömyysongelmaa. Empiirisessä tutkimuksessa ei olla kuitenkaan vielä kyetty löytämään täsmällisiä mikrotaloudellisia vaikutuskanavia, jotka synnyttävät havainnon työttömyyden ja omistusasumisen välisestä yhteydestä. Tämä merkitsee sitä, että omistusasumisen rooli työmarkkinoiden sopeutumisen mahdollisena esteenä on vielä avoin, eikä olemassa oleviin empiirisiin tuloksiin tule suhtautua lopullisina totuuksina. Väite, jonka mukaan työttömyysaste on korkea niissä työvoimapiireissä, joissa on runsaasti omistusasumista vakioituna muut työttömyyden tasoon vaikuttavat tekijät (ikärakenne, pitkäaikaistyöttömyys ja koulutustaso), ei ole kiistatta perusteltavissa Suomen työvoimapiirittäisellä aineistolla. Syynä on se, että Uusimaa on selkeä poikkeushavainto työvoimapiirien joukossa.

Asuntojen hinnat ovat nousseet kansantalouden elpymisen myötä voimakkaimmin Etelä-Suomen ja rannikon kasvukeskuksissa. Seurauksena on se, että potentiaaliset pääomatappiot asunnon vaihdosta jarruttavat edelleen muuttoliikettä Itä- ja Pohjois-Suomesta Etelä-Suomen ja rannikon kasvukeskuksiin. Jos asuntojen hinnat elpyvät 2000-luvun alussa lamaa edeltäneelle tasolle, niin seurauksena saattaa olla muuttoliikkeen vilkastuminen Etelä-Suomeen. Kehityskulku ei ole kuitenkaan todennäköinen, sillä asuntohintojen voimakas nousu Itä- ja Pohjois-Suomessa edellyttäisi työllisyyden huomattavaa parantumista nykytasoon verrattuna. Työllisyyden parantuminen Itä- ja Pohjois-Suomessa merkitsee puolestaan sitä, ettei muutto Etelä-Suomen ja rannikon keskuksiin olisi taloudellisesti yhtä perusteltua.

Voimistuvalla muuttoliikkeellä on myös vaikutusta asuntomarkkinoiden toimintaan. Muuttoliike nostaa kohdealueen hinta- ja vuokratasoa. Empiirisissä tutkimuksissa on osoitettu se, että tulomuuton vilkastuminen ilmenee alkuvaiheessa lähinnä alueen vuokratason kohoamisena, mutta vuoden kuluessa muuttoliikkeen voimistumisesta seurauksena on myös omistusasuntojen hintojen kohoaminen. Lopputuloksena voi olla muuttoliikkeen näivettyminen ja se, ettei muuttoliike kykene tasapainottamaan työmarkkinoiden alueellista epätasapainoa. Suomen nykytilanteen kannalta tämä merkitsee sitä, että Uudenmaan nouseva hinta- ja vuokrataso heikentää alueelle suuntautuvaa muuttoliikettä, jolloin pahimmat uhkakuvat väestön pakkaantumisesta Etelä-Suomeen eivät tule toteutumaan. Vaikutus on tärkeämpi kuin omistusasujien vähäisempi muuttoalttius työmarkkinoiden sopeutumisen näkökulmasta.